Từ ngày 1-8-2024, Luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực tạo nhiều thay đổi trên thị trường bất động sản. Riêng vấn đề “cho thuê nhà trọ phải thành lập doanh nghiệp” được nhiều người kinh doanh phòng trọ quan tâm. Tuy vậy, không phải tất cả những chủ cho thuê trọ đều phải thành lập doanh nghiệp như nhiều người lầm tưởng.
Ai cần thành lập doanh nghiệp?
Theo luật sư Nguyễn Thành Huân, giám đốc công ty Luật sư 11, không phải mọi cá nhân cho thuê nhà trọ đều phải thành lập doanh nghiệp. Cơ sở để khẳng định nằm chính trong quy định tại điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Theo đó, cá nhân cho thuê nhà quy mô nhỏ và dưới mức quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp.
Hiện nay chưa có quy định chính thức nào về việc như thế nào được xem là kinh doanh nhà bất động sản quy mô nhỏ. Tuy nhiên, dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản đã đưa ra 3 phương án để lựa chọn nhằm xác định như thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.
Đầu tiên là cá nhân cho thuê từ 5 nhà hoặc 5 căn hộ chung cư trở xuống trong 1 năm. Thứ hai là cá nhân cho thuê nhà có diện tích đến 2.000m² ở đô thị và đến 5.000m² ở nông thôn.
Theo Sở Xây dựng, hiện nay diện tích phòng trọ điển hình tại TPHCM là 15-25m². Như vậy, tương ứng với diện tích từ hơn 2.000m² sẽ tương đương từ 80 phòng trọ cho thuê trở lên thì cá nhân mới phải thành lập doanh nghiệp.
Cuối cùng, kinh doanh nhà trọ quy mô nhỏ là các cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ dưới 2 tầng và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê. Vậy nếu nhà xây dựng 1 tầng nhưng quy mô trên 20 căn hộ cho thuê hoặc từ 2 tầng trở lên nhưng dưới 20 căn hộ thì vẫn là kinh doanh quy mô nhỏ, không phải thành lập doanh nghiệp.
Luật sư giải thích thêm từ 3 phương án của dự thảo, có thể xác định đối tượng phải thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh nhà trọ mà pháp luật đang hướng đến là các cá nhân kinh doanh nhà trọ quy mô lớn và chuyên nghiệp. Như vậy, quy định mới sẽ đưa ra tiêu chí để phân loại cá nhân nào kinh doanh nhà trọ quy mô nhỏ, cá nhân nào kinh doanh nhà trọ quy mô lớn.
Từ đó, những cá nhân kinh doanh quy mô lớn, chuyên nghiệp phải thành lập doanh nghiệp để quản lý chặt hơn, còn cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ, dưới quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải thực hiện khai báo thuế.
Ước tính ở TPHCM, số lượng điểm cho thuê trọ cần phải thành lập doanh nghiệp chiếm khoảng 20% trong tổng số lượng công trình làm phòng trọ hiện nay.
Chủ trọ TPHCM bối rối trước nhiều thay đổi
Mới đây, Sở Xây dựng trình UBND TPHCM xem xét điều kiện kinh doanh nhà trọ theo quy định mới tại TPHCM phải đáp ứng tiêu chí có diện tích tối thiểu bình quân sàn/người (dự kiến 5m² sàn/người); hẻm xây dựng nhà ở riêng lẻ có mục đích cho thuê trọ phải có chiều rộng tối thiểu là 4 mét và cách mặt đường chính không quá 100 mét; mọi phòng trong nhà phải đảm bảo có hành lang dẫn ra lối thoát nạn…
“Nếu đề án của Sở xây dựng được thông qua thì trong thời gian tới để kinh doanh nhà trọ tại địa bàn thành phố, các cá nhân phải đáp ứng các điều kiện về phòng cháy chữa cháy, lối thoát hiểm, diện tích sàn tối thiểu, hành lang thoát hiểm, hẻm vào trọ và khoảng cách từ đường chính vào nhà trọ… như kể trên”, luật sư Huân nói.
Theo số liệu của Sở Xây dựng, tại TPHCM có tổng khoảng 60.500 công trình cho thuê trọ thì khoảng 12.800 công trình (chiếm tỉ lệ 21%) không đáp ứng tiêu chí và không đủ điều kiện an toàn để tiếp tục hoạt động. Trong đó, khoảng 4.600 công trình chưa đáp ứng các tiêu chí về diện tích sàn bình quân tối thiểu (5m² sàn/người) và 8.200 công trình chưa đáp ứng tiêu chí về phòng cháy chữa cháy.
Như vậy, khi “Đề cương đề án quản lý, hỗ trợ nhà ở riêng lẻ có mục đích cho thuê trọ tại thành phố” được thông qua sẽ có ít nhất 20-25% nhà trọ phải ngừng hoạt động.
Viễn cảnh có thể thấy là nguồn cung giảm đột ngột, người ở trọ phải di dời, dịch chuyển khỏi những nhà trọ bị ngừng hoạt động; hoặc các chủ nhà trọ phải bỏ chi phi ra sửa sang, cải tạo nhà trọ cho đạt chuẩn… Các yếu tố này sẽ tác động mạnh làm tăng giá thuê, ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của người thuê trọ tại TPHCM.
Ông Nguyễn Văn Việt, 69 tuổi, chủ khu trọ trên đường Hồ Ngọc Lãm, phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân cho biết đã cho thuê khu trọ này gần 20 năm. Người thuê ở đây chủ yếu là công nhân khu công nghiệp. Ông Việt có trang bị các bình phòng cháy chữa cháy, công an khu vực sẽ đến kiểm tra khoảng mỗi tháng một lần.
“Hiện tại tôi cho thuê 7 phòng trọ, giá thuê mỗi phòng từ 1 triệu đến 1,2 triệu, chưa tới mức phải đóng thuế. Tôi đang có dự định mở rộng thêm khu trọ, với quy định mới thì tôi cũng phải nhờ con cái coi chuẩn bị giấy tờ, và kinh phí như thế nào. Tôi cũng lớn tuổi nên không không rành về thủ tục ra sao”, ông nói.
Ông cho biết trong tương lai khi mở rộng thêm quy mô phòng, cộng với quy định mới làm thuế tăng thì sẽ cân chỉnh tăng tiền thuê nhà cho phù hợp với tình hình chung. Tuy vậy, ông phải tính toán kỹ vì người thuê chủ yếu là công nhân lao động, người thu nhập thấp có hoàn cảnh khó khăn.
Bà Trần Thị Liễu, chủ trọ ở phường Long Thạnh Mỹ, thành phố Thủ Đức cũng bối rối trước những đề xuất quy định mới của loại hình phòng trọ. Bà chia sẻ để cải tạo lại không gian sống phù hợp với đề án của Sở Xây dựng sẽ phải tốn chi phí khá lớn.
“Dẫu biết điều này đảm bảo an toàn cho người thuê nhưng không phải ngày một ngày hai là hoàn thành. Bên cạnh đó khi quy định tối thiểu 5m² sàn/người được ban hành thì số lượng người ở giảm xuống, tiền trọ đầu người tăng lên trong một phòng mà thu nhập không tăng chưa chắc người ở đã xoay xở được”, bà Liễu bộc bạch.
Theo các chuyên gia, các quy định mới nếu đi vào thực tế cuộc sống sẽ thiết lập mặt bằng giá thuê trọ mới, tuy nhiên sẽ là khung pháp lý tạo tiền đề cho việc xuất hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh nhà trọ đầu tư, xây dựng bài bản, quản lý chuyên nghiệp, đúng tiêu chuẩn, có thương hiệu.
Điều này góp phần tăng số lượng chủ cho thuê danh chính thay vì phải “lách” bằng nhiều hình thức để khai thác cho thuê không đủ điều kiện kinh doanh. Khi đó, cơ quan chức năng sẽ dễ dàng quản lý nguồn thu ngân sách, công tác phòng cháy chữa cháy cũng như an toàn trật tự.
